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發佈日期：2021/5/3
文章&圖片 / 取自今週刊報導
四月底，全台灣商用不動產最聚焦的話題，就是高鐵台中站正對面的超級大案 ── 總開發面積十五．八三公頃，未來規畫打造的超級娛樂購物城，於四月二十八日開標。這塊地上權七十年的商業用地，預計投資金額超過一五○元，市場傳出包括國泰人壽、富邦人壽、南山人壽、新光三越、微風廣場等全台A咖聚集，都已磨刀霍霍準備投標。
「台中消費力太旺盛了，商用不動產熱到燙手，我上周曾在一天內，接到五個台中案子的委託，其中有商場評估、設計、市場調查等。過去一個月，我們有超過一半的時間都待在台中，這是從業以來沒有見過的情景。」，房市專家瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示。
商用不動產交易火熱
娛樂商場拔地而起 A咖搶標高鐵購物城
自從去年十一月，台灣量販店龍頭好市多Costco在台中第二家店開幕，開出台中百貨零售業的第一槍後，整個台中彷彿陷入一場百貨賣場大戰！緊接著， 「 百貨業南霸天 」之稱的漢神百貨確定要在台中洲際棒球場插旗，預計二○二三年開幕；台中最新十一期重劃區的「市三一」BOT招商案，由冠德建設旗下的環球購物中心得標；還有三井不動產集團分別在台中市東區、台中港投資興建新賣場，台中當地建商總太地產也宣布在「台中車站鐵道文化園區」，跨足百貨經營。
這些商場不見得選在台中最熱鬧的地區開店，例如好市多北屯店周遭原本幾乎一片冷寂，三井 Outlet Park 台中港二期是地處偏遠，這次正要投標的高鐵台中站「 超級娛樂購物城」周圍也不見大型商圈，但台中人驚人的消費力讓這些財團信心滿滿，捧著錢投資，業績照樣開紅盤。
像是好市多二店開幕，第一天就賣出兩艘要價一百多萬元的遊艇，一百多萬元的金條也賣出好幾條，至今每天開門就見長長的排隊車潮沒有停過；更驚人的是，原本位居好市多全球業績第一名的南屯店，營運幾乎不受二店開幕影響，業績依舊長紅。
而櫃位設在新光三越台中中港店 「以下簡稱台中店」 二樓的英國精品香水 Jo Malone，在台中設櫃五年來，每年營業額破億元，一七年更曾一舉衝上該品牌全球業績第一名。 每月的月底報表一結算，Jo Malone 隸屬的雅詩蘭黛集團台灣高層看著數字，閃過一絲欣喜卻也略帶不解地問：「 台中人到底怎麼了？」只要走在台中七期的街邊，與路人擦肩而過，經常可聞到Jo Malone知名的「英國梨與小蒼蘭」香水味。
台中至今人均所得仍比不上台北，但商機、錢脈都是看未來潛力，以成長率來看，台中的動能顯然比台北還強。
先看與消費力息息相關的所得成長。根據行政院主計總處的家庭收支調查，台中市近八年平均每人可支配所得的複合成長率為三．六二％，遠高於台北市的二． 三三％與全台總平均的三．○五％；台中市四年複合成長率為三．一一％，也高於台北市的一． 八四％與全台的三．○四％。而與台中市僅一橋之隔的彰化縣表現更令人驚豔，是台中消費力展現不可或缺的支撐力量。 彰化縣平均每人可支配所得的八年、四年複合成長率分別是三．四四％與三．八一％，也比台北、台中還高。
不只錢來了， 人也不斷進駐。過去五年，台中市人口淨增加約五萬人，同期台北市減少近十三萬人。 依傍著台中港而起的離岸風電產業聚落、台商回流、中小企業加速投資的推升， 不斷帶進青壯人口， 台中增加的五萬人口中，又以科學園區內工程師的不斷進駐，最功不可沒。 根據中科園區管理局統計，過去五年共增加一萬二千名就業人口，若以每戶帶進一名家庭成員計算，就是二萬四千人，且都是消費力旺盛的標準中產階級。
中科管理局表示，過去五年以台中園區進駐的工程師最多，一萬二千名中，台中園區就占了一半以上。
但未來后里園區將快速起飛，廠商正在迅速建廠，主力廠商美光、友達的面板上下游產業都在日夜趕工蓋廠房；若再對照后里園區位處台中北邊的地理位置，難怪近三年內，就有三到四家百貨賣場宣布在北屯區插旗，讓周邊房地產交易一片熱絡。
看好台中消費力保時捷砸八億建東南亞最大展場根據財政部最新公布去年全國及六都的個人房地合一稅金統計，台中市平均房價雖然只有台北市的三分之一，但去年總稅額達二十七．一億元，比前年成長一．七倍，不僅遠高於台北市的十二億元，也比雙北加總還高，是成長率與稅金的雙冠王，可見台中房市景氣有多旺。
加上大眾運輸持續建設，台中第一條捷運於四月二十五日正式通車，從高鐵台中站到北屯總站，沿線共十八站，還有全台灣最長的環狀快速公路台七十四線，以及周邊的疏導替代路線不斷延伸、串連整個大台中，都為這幾年台中的迅速起飛再推進一把。
而台商持續回流，中部也正是這些台商最大的聚落。根據 「投資台灣事務所」統計， 以政府從一九年七月開始啟動的投資台灣三大方案「台商回台投資、根留台灣、中小企業加速投資」合計，台中在投資總件數上，勇奪六都之冠。
「出國多年，回台發現車庫裡的車都舊了，第一件事就是買車，保時捷賣到不夠賣。 」
才剛宣布要在台中投資近九億元，打造全東南亞最大展示中心的保時捷台中區副總經理曾飛忠說，這些帶著錢回來的台商，是去年保時捷業績成長的重要推手之一。
億元級櫃王比比皆是
一樓美妝櫃賺贏別家百貨全年業績 百萬床墊也月月成交
天時地利人和，多方利多薈萃下，去年全台第一名的百貨店王 ── 新光三越台中店應運而生。這家坐落在台中七期重劃區、台灣大道上的燙金百貨公司，是全台灣首家年營業額破兩百億元大關的百貨公司，台中人用驚人的消費力，在這個神奇的賣場裡，締造台灣零售業無數的紀錄，寫下幾乎難以跨越的城市傳奇。
這一天，由新光三越台中店店長謝英明，親自帶著我們一櫃一櫃走，逐一介紹每一樓層，看見全店的店王，也走進從未
對外公開的VIP獨享寶座，每個不起眼的角落都可能是寸土寸金的櫃王，閃耀著台中的消費力。
「當時Lady M只是抱著試試看的態度，在這裡開快閃店，但結果讓全部的人都嚇到了！」
以千層蛋糕風靡貴婦圈的LadyM，一九年選擇在新光三越台中店成立兩坪不到的快閃店，四十五天賣出近十萬片、二千
五百萬元的業績，寫下百貨業快閃店的坪效紀錄，讓Lady M代理商亞茜公司立馬決定就地設櫃。寫下驚人紀錄的櫃位比比皆是，在館內共八百多個櫃位中，有將近三百個都是全台灣的「櫃王」指該品牌全台通路業績最好的據點。在百貨業甚至流傳，只要貨在台中店的櫃上，全台櫃姐都會自動退讓，不敢輕易開口調貨，因為「業績就是王道」。
除了 Jo Malone、Lady M 外，一樓化妝品專櫃可說是所有百貨業的一級戰區，「台中店的化妝品專櫃幾乎沒有億元以
下的業績。」家日系化妝品百貨櫃姐說。放眼望去，從香奈兒、雅詩蘭黛、SK-II到海洋拉娜，果真每個品牌都是億元起
跳，甚至前幾名都不只一億元。
化妝品至少占全店業績的三○％到三五％。謝英明證實，以去年台中店締造二○六億元業績來看，光是化妝品這樓層就賣出近七十億元的業績，這個數字，已經超過許多賣場一整年的業績。
又例如一張床墊要價百萬元起跳、最貴訂價六三二萬元的瑞典手工床墊Hastens，原本只在台北的貴婦百貨 Bellavita 寶麗廣場、微風廣場設櫃，這幾年才南下台中設點，去年首度進駐新光三越台中店，業績立刻拿下全台第一，不僅賣出六百多萬元的頂級規格床墊，二、三百萬元的床墊幾乎每個月都有交易紀錄。
很難想像，一張床墊好幾百萬元，都是什麼樣的台中人買走？台北人謹慎，考慮周全才會出手，台中人交易時間比短，甚至也有逛街客人路過看了喜歡，就直接下訂。Hastens銷售顧問王子渃說。
相較於台北人低調並重視隱私，台中人性格熱情且直接，喜歡的香水味道是馥郁性感的花香味，與台北人喜歡的木質調截然不同；百萬元床墊，台中人喜歡就可以直接打包，不必在乎別人眼光，比起台北人，「台中人更懂得享受購
物逛街的快樂。」謝英明說。
停車場藏有致勝密碼
百貨包辦全家人食衣住行 靠便利停車圈粉中部女性
謝英明也觀察發現，台中人愛逛街，最直接反映在停留的﹁時間﹂上。從停車時間可以估計，台北百貨的停車時間平均約一．五小時，而停留在新光三越台中店，絕對超過兩小時以上。
這多出來的 「半小時」彌足珍貴，謝英明說，這代表台中客人在這裡至少消費超過一個以上的專櫃，而且逛街只要超過
兩小時，通常就會找地方坐著休息一下。這又代表可能會有一家咖啡廳生意上門⋯⋯， 總之，想辦法製造購物逛街的樂趣，就能把客人留在這棟大樓內愈久，或者愈想來此光顧，百貨生意就會愈來愈好。
掌握台中客人在想什麼、喜歡什麼，想辦法去創造客人喜歡的環境，有些客觀條件是根基打得穩、前人種樹種得好，但謝英明也不願只是乘涼，他努力加值，就像一場大隊接力，每棒都要努力跑，才能跑出今天的好成績。
台中店的第一任店長，是新光三越副董事長兼總經理吳昕陽，這位店長一蹲點就是五年，○五年他回台北時，台中店的年營收已突破一百億元，我們把這家店打造成讓全家人的食衣住行，都能在此得到完美解決的百貨公司。
吳昕陽一言精準點出台中店的市場定位。他舉例說明，如占地兩層樓的兒童樓層，雖然占營收比重不是最高，但幾乎將所有童裝品牌一網打盡，從平價到高端，從國產到進口，保證是全台灣最齊全的童裝部門。
台中店的樓地板面積四．八五萬坪，營業面積也有將近三．二萬坪，開幕時是全台灣最大容積的百貨公司。
二十年前主導商場設計
的新光三越前總經理吳昕達，擁有建築師執照的他，大筆一揮，在停車場就藏下致勝密碼。
台中店的車道設計為上下通行的雙向車道，擁有一千二百個停車位，這在二十年前都是創百貨業者之先例，至今比起新光三越台北信義新天地的四個館合計停車位都還要多。
如此大的停車量，也讓大眾運輸不若台北便利、自己開車比例比台北高很多的中部女性，進出停車要比其他百貨公司來
得輕鬆自在。
台中人開車的比例高，尤其是從周邊外縣市來的客人，一千二百個車位雖然多，但是周末中午一過，停車場就停了。謝英明指出，尤其是彰化來的客人，從彰化走台七十四線直接進入七期重劃區，根據估算就占了台中店每年業績的兩成。這群主力客戶的主要交通工具就是開車，因此打造便利舒適的停車環境，對台中店的業績有絕對影響力。
尊榮感更勝台北
不只神祕貴賓室 還包下星級飯店寵貴客
接棒的謝英明不敢光靠前期條件就要致勝，他直搗台中人熱情爽朗的性格，比台北客戶更樂於享受備受重視的尊崇感，因此對於各品牌的VIP，他想盡辦法讓他們感受到尊榮。
今周刊記者到訪的這一天，現場至少有超過十多個化妝品品牌都在進行規模大小不等的VIP回娘家、預購等活動。
這些活動不只在自己櫃位上進行，現場至少有三個品牌都包下半家不等的咖啡廳或餐廳場地，請專家前來示範化妝技巧，尤其剛好是餐廳下午的離峰時中客人在這裡至少消費超過一個以上的專櫃，而且逛街只要超過兩小時，通常就會
找地方坐著休息一下。
這又代表可能會有一家咖啡廳生意上門⋯⋯，總之，想辦法製造購物逛街的樂趣，就能把客人留在這棟大樓內愈久，或
者愈想來此光顧，百貨生意就會愈來愈好。
掌握台中客人在想什麼、喜歡什麼，想辦法去創造客人喜歡的環境，有些客觀條件是根基打得穩、前人種樹種得好，但謝英明也不願只是乘涼，他努力加值，就像一場大隊接力，每棒都要努力跑，才能跑出今天的好成績。
台中店的第一任店長，是新光三越副董事長兼總經理吳昕陽，這位店長一蹲點就是五年，○五年他回台北時，台中店的年營收已突破一百億元，﹁我們把這家店打造成讓全家人的食衣住行，都能在此得到完美解決的百貨公司。吳昕陽一言精準點出台中店的市場定位。他舉例說明，如占地兩層樓的兒童樓層，雖然占營收比重不是最高，但幾乎將所有童裝品牌一網打盡，從平價到高端，從國產到進口，保證是全台灣最齊全的童裝部門。
台中店的樓地板面積四．八五萬坪，營業面積也有將近三．二萬坪，開幕時是全台灣最大容積的百貨公司。二十年前主導商場設計這是每年至少消費20萬元，僅有1萬7千名新光三越台中店嬌客，才能獨享的貴賓休息室。
五星級待段，雙方合作都能從中獲益；也有品牌選擇在十二樓的活動會館，空間更能彈性運用。謝英明也透露，同一時間，有幾個走高價路線的品牌，選擇不在館內，而是在七期重劃區的星級飯店，租下一間房間為VIP服務。
台中店的VIP定義， 是每年館內消費超過二十萬元，共有一萬七千多名，針對這些VIP，店內還有一個祕密基地，謝英明打開位在九樓的VIP Lounge貴賓休息室，許多貴婦在這裡看報、看雜誌、吃喝免費之外，還可以請櫃姐把目錄、衣服送上來試用試穿，享受被款待的感覺。
謝英明不敢居功，他說業績衝上來之後，形成魚幫水，水幫魚的良性循環。例如，愈來愈多國際一線精品品牌都寧願捨棄台北，而把全新概念店選擇在台中店率先開幕，讓台中消費者可以比台北更快一步享受到新品上市的尊榮感。
包括今年八月即將登場的Burberry全新概念店， 以及先前的Loewe全台首家女裝店、 Bottega Veneta全台首家品牌概念店等，都選擇第一時間落腳台中店，而後才北上設櫃，台中的時尚品味比台北還先一步達陣。
新光三越台中店創下二○六億元的歷史新高業績，隔壁的台中大遠百雖然略微遜色，也有一四○億元的營業額，台中消費力如潮水般一波波襲來，持續創造趨勢也寫下紀錄。